失敗しない家作り ～注文住宅の住宅ローン(4)（つなぎ融資がいらない先行融資型住宅ローン）～

今回のマイホーム建築にあたっては、ローコストでかつ満足いく注文住宅を、失敗しないでいかにして建てるか！がテーマです。
その中の一要素である「満足いくマイホーム」の要素を実現するには、どれだけの希望・要望を具現化できるかにかかっています。

今回は、注文住宅を建てる際に誰しも陥る住宅ローンの落とし穴と、その（我が家での）解決方法「すまいとマネープラン」を紹介いたします。

前回までは、注文住宅の住宅ローンは課題が多くあり、一筋縄ではいかないこと。
注文住宅に最適なすまいとマネープランという最適な融資システムを見つけ、導入を決定したことなどを紹介しました。

カトゥールビルドから採用の返事をいただいた後、私からすまいとマネープランの申し込み手順に従って申し込みを行いましたが、「金融関係のことはわからん」「めんどくさいことは嫌い」「説明書は読まない」私でも、とんとん拍子で契約が進み、一度すまいとマネープランの担当者様とカトゥールビルドの事務所で顔合わせを行い、正式な契約に至りました。

実際の融資はソニー銀行から行われるので、融資のための書類はソニー銀行のものを使います。
この段階でも基本的にはわかりやすくすることを教えていただけるので、戸惑うことなく進めることができました。

無事契約が終わると融資が実行されますが、契約後実際の融資（最初の融資）は、土地決済のときに行われ、またその瞬間から返済義務が生じます。
つまり、土地の決済をした瞬間から家が完成して引っ越すまで、現在の住居の家賃と住宅ローンの二重払いが発生します。
この資金はマイホーム建築の雑費に計上しました。完成→引越しまで5ヶ月弱、約60万円が必要になりました。

土地の決済のときに融資が実行されると、残りの資金（家の建築資金）はすまいとマネープランの用意する供託口座に全額一旦預けられ、工務店からの支払い請求があるたびに供託口座からすまいとマネープランによって工務店に支払われます。
支払いの内容はすまいとマネープランから送られてくる請求書の詳細資料で確認できますので、余計な支払いが発生していないかチェックすることができます。

また、請求内容に記載された工事が完了していないと支払い請求ができないため、都度完了検査が行われるというのも安心です。

使ってみての感想は、ずばりこれがなかったら、家は建たなかった。
また、聞いたこともない金融商品を利用していただいたカトゥールビルドに感謝。
さらに、わからない人も丁寧誘導してくれる、すまいとマネープランの担当者さん、ソニー銀行の担当者さんサイコー。

注文住宅で住宅ローンをどうやって借りようか悩んでいる方なら、ぜひ導入することをお勧めいたします。

すまいと MONEY PLAN　～つなぎ融資のいらない住宅ローン～
http://www.sumaito.com/money/sumaito/index.html

住宅ローン関連で、私がAmazonで1-Clickした書籍。とくに失敗系の本はお勧め。
返済が始まってからも有用な情報があるし、読んで損はないと思います。

↑「賢い借り方系」でお勧めNo1。丸秘と言いつつも、地道に情報収集しているとたどり着くような情報が多い。8割はネットで既知だった。そういった情報を一気に取得したいヒト向け。	↑「賢い借り方系」。左同様に指南本だが、論調が少々手厳しい。もう少しわかりやすいといいが、本を読みなれているヒトにはお勧めの本。論理系。
↑個人的に、「賢い借り方系」よりも呼んでおいたほうがいいと思う書籍の代表。失敗から学ぶことは、有用な情報だけを知るよりはるかに学ぶことが多い。一冊でいいから「住宅ローンでの失敗」系の書籍を読むことをお勧めします。	↑左同様、失敗したとき、失敗すると予想される事例などについて住宅ローンを知ることができる本。こういう話を知った上で、初めて上記二冊のような「賢い借り方系」の書籍が生きる。

失敗しない家作り ～注文住宅の住宅ローン(3)（つなぎ融資がいらない先行融資型住宅ローン）～

今回のマイホーム建築にあたっては、ローコストでかつ満足いく注文住宅を、失敗しないでいかにして建てるか！がテーマです。
その中の一要素である「満足いくマイホーム」の要素を実現するには、どれだけの希望・要望を具現化できるかにかかっています。

今回は、注文住宅を建てる際に誰しも陥る住宅ローンの落とし穴と、その（我が家での）解決方法「すまいとマネープラン」を紹介いたします。

前回は、注文住宅では一般的に「中間金」などが必要になり、それに対応できる「すまいとマネープラン」という住宅ローンのシステムを紹介しました。

すまいとマネープランとは・・・
メリット
・つなぎ融資がいらない
・つなぎ融資のための無駄な金利が発生しない
・つなぎ融資のための無駄な手続きが発生しない
・つなぎ融資のために奔走しなくて良い
・最大四回まで、自由に中間金の支払いができる。（有償で回数の追加も可能）
・好きな銀行が選べる（ソニー銀行・埼玉りそな銀行・八十二銀行など）

課題（デメリットではないと思います）
・工務店の了承が必要（住宅保障制度などの加盟が必要）
・住宅ローンの支払いが即日発生する
・すまいとに手数料が発生（口座設定料\63000、手数料工事代金の1%）

カトゥールビルドと契約する際に大きなネックとなっていたのが、銀行融資の問題でした。
カトゥールビルドもご他聞に漏れず中間金が必要です。
とくに何回、いくらずつという決め事はありませんが、それほど大きくない工務店ですから約2000万円の掛売りはキャッシュフローに大きな問題を抱えることになります。
できないことはないけれど、できればやりたくない・・・のが本音でしょう。

対してパパママハウスはすでにそれなりの余力があるようで、こういった住宅ローンの事情を熟知しているためか社内で各業者の請求を貯め置き、完成時に一括支払いでOKというシステムになっています。これは非常にありがたいですね。
今回見積もりを取った中では最大手（資金力的にも）のスウェーデンハウスですら最低4回の分割支払いが原則で、それ以外は応じられないとの一点張りでしたので、パパママハウスがいかに施主側に立って工夫しているか良くわかります。

そんな状態だったので、手前の採点表でカトゥールビルドと変わらない点数、かつ元々パパママハウスで建てようと思っていたのもあって、カトゥールビルドで融資の問題がうまくいかなければパパママハウスにするか・・・というシナリオになっていました。

そんな折、探し当てたすまいとマネープランについてカトゥールビルドの加藤さんに紹介すると、住宅保障制度などは元々加入しているし、なにより工務店側にも大きな負担があるわけではなく、工務店サイドも頭を悩ませていた「つなぎ融資」や注文住宅の住宅ローンの融資時期問題を解決する有利な材料として快く採用をしていただけました。

次回は、契約から融資実行などを紹介したいと思います。

住宅ローン関連で、私がAmazonで1-Clickした書籍。とくに失敗系の本はお勧め。
返済が始まってからも有用な情報があるし、読んで損はないと思います。

↑「賢い借り方系」でお勧めNo1。丸秘と言いつつも、地道に情報収集しているとたどり着くような情報が多い。8割はネットで既知だった。そういった情報を一気に取得したいヒト向け。	↑「賢い借り方系」。左同様に指南本だが、論調が少々手厳しい。もう少しわかりやすいといいが、本を読みなれているヒトにはお勧めの本。論理系。
↑個人的に、「賢い借り方系」よりも呼んでおいたほうがいいと思う書籍の代表。失敗から学ぶことは、有用な情報だけを知るよりはるかに学ぶことが多い。一冊でいいから「住宅ローンでの失敗」系の書籍を読むことをお勧めします。	↑左同様、失敗したとき、失敗すると予想される事例などについて住宅ローンを知ることができる本。こういう話を知った上で、初めて上記二冊のような「賢い借り方系」の書籍が生きる。

失敗しない家作り ～注文住宅の住宅ローン(2)（つなぎ融資がいらない先行融資型住宅ローン）～

今回のマイホーム建築にあたっては、ローコストでかつ満足いく注文住宅を、失敗しないでいかにして建てるか！がテーマです。
その中の一要素である「満足いくマイホーム」の要素を実現するには、どれだけの希望・要望を具現化できるかにかかっています。

今回は、注文住宅を建てる際に誰しも陥る住宅ローンの落とし穴と、その（我が家での）解決方法「すまいとマネープラン」を紹介いたします。

前回は、注文住宅では一般的に「中間金」などが必要になること、銀行融資は完成時しか下りないこと、十分な貯金がない場合は以下のような対策をとる必要がある旨説明いたしました。

１．誰か(身内とか）から家が建つまでの数ヶ月、仮に借りておく。
２．つなぎ融資をつかう
３．先行融資してくれる銀行を探す。

１．について、そんな恵まれた環境があるのであれば、何とかしていただきましょう。ウチは一応トライしたものの、駄目でした。まぁ当然ですね。

２．は意外と現実的なプランです。「つなぎ融資」というのは、その名のとおり注文住宅を建てるときに必要となる中間金の支払いに当てるために用意されている融資枠のことで、引き続き住宅ローンの契約をすることや、それなりに高めの利子を支払うことで契約ができます。
が、意外とこれを用意しているところは少ないか、あまりやりたがらないことが多いです。 
私もメインバンクであるUFJに相談しましたが、応対した銀行員のやる気のなさからかゴニョゴニョ聞こえるか聞こえないかの声でハッキリしなかったので、住宅ローンそのものをその支店で契約することをやめました。

ではそもそも先行融資してくれるところはないのか？無謀と思いつつ諦めずに探すと、灯台下暗し、UFJでそういうサービスがありました。
ただし、土地決済と建物決済の二段階融資で、建物のみでの分割融資や先行融資はできないとのこと。うーん・・・。暗礁に乗り上げました。

このころすでに「つなぎ融資」しかないか・・・と思い始めたので、主に「つなぎ融資」をキーワードに検索していたところ、気になるキャッチフレーズを目にしました。
それが
「つなぎ融資のいらない住宅ローン　すまいとマネープラン」
でした。

それなりの手数料が必要ですが（住宅代金の１％）、つなぎ融資のために不要な利子や手数料を取られるよりははるかにいいですし、何度も契約のために銀行に足を運ぶこともありません。
今回はすまいとが提携するいくつかの銀行からソニー銀行を選びましたが、ソニー銀行の金利が他行に比べ随分低かったので、これも助かりました。
いくつかの制限事項がありますが、それらをクリアすると注文住宅向けの先行融資システムとしては非常に秀逸であると思います。

すまいとマネープランとは・・・
メリット
・つなぎ融資がいらない
・つなぎ融資のための無駄な金利が発生しない
・つなぎ融資のための無駄な手続きが発生しない
・つなぎ融資のために奔走しなくて良い
・最大四回まで、自由に中間金の支払いができる。（有償で回数の追加も可能）

課題（デメリットではないと思います）
・工務店の了承が必要（住宅保障制度などの加盟が必要）
・住宅ローンの支払いが即日発生する
・すまいとに手数料が発生（口座設定料\63000、手数料工事代金の1%）

一口には語りきれないので、とりあえずホームページをご覧ください。

すまいと MONEY PLAN　～つなぎ融資のいらない住宅ローン～
http://www.sumaito.com/money/sumaito/index.html

次回は、実際に利用してみての感想です。

住宅ローン関連で、私がAmazonで1-Clickした書籍。とくに失敗系の本はお勧め。
返済が始まってからも有用な情報があるし、読んで損はないと思います。

↑「賢い借り方系」でお勧めNo1。丸秘と言いつつも、地道に情報収集しているとたどり着くような情報が多い。8割はネットで既知だった。そういった情報を一気に取得したいヒト向け。	↑「賢い借り方系」。左同様に指南本だが、論調が少々手厳しい。もう少しわかりやすいといいが、本を読みなれているヒトにはお勧めの本。論理系。
↑個人的に、「賢い借り方系」よりも呼んでおいたほうがいいと思う書籍の代表。失敗から学ぶことは、有用な情報だけを知るよりはるかに学ぶことが多い。一冊でいいから「住宅ローンでの失敗」系の書籍を読むことをお勧めします。	↑左同様、失敗したとき、失敗すると予想される事例などについて住宅ローンを知ることができる本。こういう話を知った上で、初めて上記二冊のような「賢い借り方系」の書籍が生きる。

失敗しない家作り ～注文住宅の住宅ローン(1)（つなぎ融資がいらない先行融資型住宅ローン）～

今回のマイホーム建築にあたっては、ローコストでかつ満足いく注文住宅を、失敗しないでいかにして建てるか！がテーマです。
その中の一要素である「満足いくマイホーム」の要素を実現するには、どれだけの希望・要望を具現化できるかにかかっています。

今回は、注文住宅を建てる際に誰しも陥る住宅ローンの落とし穴と、その（我が家での）解決方法「すまいとマネープラン」を紹介いたします。

注文住宅では一般の住宅ローンは使えない!（ことが多い）

すでに注文住宅を建てている方や、立ててしまった方はご存知かと思いますが、一般的な住宅ローンは、モノ（住宅＋土地）と融資が同時期に交換されることを想定しています。
スーパーで買い物をするのと同じように、品物が引き渡されたときにお金を融資してくれます。
至極一般的なことだと思いますが、これが注文住宅になると厄介です。

注文住宅では、一般的に支払いは段階的に行われ、
１．契約時（10%)
２．着工時（25%)
３．中間金（35%)
４．完成時（30%)
のように、工事の進捗のつど必要になります。
回数や割合はメーカーによって異なります。
今回見積もり依頼したスウェーデンハウス・パパママハウス・カトゥールビルド・創住環・住季乃（しきの）建築事務所・匠設計事務所においては、パパママハウス以外全て何らかの中間金が必要になりました。

実際の銀行の融資は通常４．の完成引渡し時にしか行われません。
たとえば1000万円の土地＋2000万円の建物で合計3000万円の場合、銀行の融資が下りるまで2400万円の現金をなんとか工面しなければなりません。
そんな貯金ありませんよー！フツウ。
ちなみにウチは現金は700万円しかありませんでした。無謀。

いやまぁ堅実な方はそれぐらい貯金されているんでしょう、マイホームを目標に。
ところがウチみたいに「もう少し先で・・・」と考えていたものが「今しかない!」となると、目標としていた金額の途中で・・・なんてことになるわけです。

さて、ではどうするのか。
１．誰か(身内とか）から家が建つまでの数ヶ月、仮に借りておく。
２．つなぎ融資をつかう
３．先行融資してくれる銀行を探す。

のいずれかになると思います。
さて、どれが一番いいのでしょうか。
次回はそれぞれ探ってみたいと思います。

住宅ローン関連で、私がAmazonで1-Clickした書籍。とくに失敗系の本はお勧め。
返済が始まってからも有用な情報があるし、読んで損はないと思います。

↑「賢い借り方系」でお勧めNo1。丸秘と言いつつも、地道に情報収集しているとたどり着くような情報が多い。8割はネットで既知だった。そういった情報を一気に取得したいヒト向け。	↑「賢い借り方系」。左同様に指南本だが、論調が少々手厳しい。もう少しわかりやすいといいが、本を読みなれているヒトにはお勧めの本。論理系。
↑個人的に、「賢い借り方系」よりも呼んでおいたほうがいいと思う書籍の代表。失敗から学ぶことは、有用な情報だけを知るよりはるかに学ぶことが多い。一冊でいいから「住宅ローンでの失敗」系の書籍を読むことをお勧めします。	↑左同様、失敗したとき、失敗すると予想される事例などについて住宅ローンを知ることができる本。こういう話を知った上で、初めて上記二冊のような「賢い借り方系」の書籍が生きる。

失敗しない家作り ～土地決済～

12/20買い付け証明、1/20契約と運んできた土地売買が、めでたく終了いたしました。
土地代金の残金\9000000
司法書士手数料が￥345000
仲介手数料残金￥200000
固定資産税の負担金分￥83606
ここでもそれなりの額が動きますね･･･。
ウチ土地の決済代金については、ソニー銀行より振込みにて行われました。
支払われたのは土地代金だけですが、実際にはすまいとマネープランの信託口座に残金も振り込まれておりますので、めでたく(?)融資実行というわけです。
それと同時に、ウン千万円の借金を背負ったことにもなるわけですが・・・。

審査が通って融資が決まってからの資金移動などの段取りは、すまいとマネープランの担当者さんと、土地の決済については㈱瑞穂の矢口さんが段取りよく取り仕切ってくださり、私はほぼノータッチでした。
やった仕事といえば、ソニー銀行のサイトで振込先の設定をPCを使って10分ほどぐらい。
審査に至るまでの書類提出でも、「土地取引に必要な事項は、すべて私に連絡するように銀行担当者に言ってください」と、すべて任せっきり。
なので、結構アタフタするかなぁ･･･と思われた銀行関係の決済は、申し込みから融資実行まであまり間がないにもかかわらず、すんなりといけました。
（実はソニー銀行の担当者さん、すまいとマネープランの担当者さん、カトゥールビルドの加藤さん、そして㈱瑞穂の矢口さんの裏方があったからこそなんですが・・・）

土地決済そのものは、売主の取引銀行まで赴いて机を借り、司法書士の方の指示に従って書類の確認、手続きの依頼、銀行への振込み指示、決済の確認、領収証の発行などを行うのですが、手順化されているので普通は30分もあれば十分終わります。
ところが今回は、全体で2時間もかかりました。
書類の処理などはたしかに数分で終わりましたが、オンラインでボタン一発のはずの振込み処理が一向に終わらない。
10時20分に支払い指示を出して、結局実行が11時50分。それも、司法書士の方が痺れを切らしソニー銀行に「振込みが確認できないけどどうなってる？」「かなり待ってるから、調整して」と連絡した後でした。
連絡しなかったらいつまで待ったんだろう・・・。

今回はソニー銀行→MTUFJだったのですが、MTUFJ側に翌日にシステム統合に備えたテストのためと思われるオンライン停止が予定されており、移行形SVでの処理＋週末＋オンライン停止を嫌っての処理依頼が集中・・・みたいな構図だったのではないかと思います。

一時間半近くなんにもせずにみんなで雑談しながらだったのですが、皆さんそれなりに話好きなのか和気藹々と世間話をしながら時間をつぶしておりました。
こういった時間がなければほんとに一瞬顔を合わせるだけで終わってしまう取引ですが、何かの縁あって一堂に会しているわけですから、それだけで終わるのはちょっと寂しい気もします。

今回の売主さんはお年は召していますがお元気な方で、契約後には侵入者を防ぐために縄張りをしていただいたり、これまでの土地の変遷経緯を事細かに教えていただいたりしました。

まだまだ家作りはこれからですが、今回の土地取引ではあらゆることに恵まれて、大変よい条件でまた気持ちよく取引を終えることができました。
ネットを探すと「妥協の産物」みたいなコンテンツをよく目にする中で、かなり幸せだと思います。
土地取引についてご尽力いただいた皆様、ありがとうございました。

取得した土地
　知多郡美浜町奥田（野間駅と奥田駅の中間（1ｋｍ）あたり）
　保育園、小・中学校約1km
　幹線道路より筋二本中で静か
　北側道路復員４ｍ（接道12m）
　約350㎡（約100坪）東西11m南北30m
　第二種低層住宅用地　更地
　高低差最大400mm
　地盤　2.6ｍで支持層